Ciao, trattiamo qui il tema delle case vacanza in montagna !
L’argomento può essere visto da due diverse prospettive :
- da una parte chi vuole vivere la montagna in periodi più o meno lunghi per turismo
- dall’altra chi vuole trovare, con un investimento in montagna, un reddito in più o una nuova attività nel turismo.
Ci occupiamo quindi di ospitalità extra-alberghiera e locazione turistica a 360 gradi.
Che cos’è l’ospitalità extra- alberghiera ? Case vacanza e b&b
Per la definizione e regolamentazione di questi esercizi non c’è una legge unificata nazionale per le case vacanza in montagna.
Esistono tante Leggi regionali che presentano linee comuni e qualche differenza.
Guardando le leggi relative al Piemonte, alla Valle d’Aosta, alla Lombardia, al Trentino, all’Alto Adige e al Veneto, possiamo definirle in questo modo.
” Attività turistico-ricettive gestite in forma imprenditoriale o non imprenditoriale, per l’offerta al pubblico di servizi per l’ospitalità temporanea, compresa, ove prevista, la preparazione e la somministrazione di alimenti e bevande “
Sono strutture ricettive extralberghiere :
- affittacamere
- bed and breakfast
- case vacanza ed appartamenti
- residenze di campagna o esercizi rurali
- case per ferie
- ostelli
- alberghi diffusi
Che cos’è la locazione turistica ?
Spesso viene confuso il termine “locazione turistica” e “case vacanza” in montagna. Entrambe infatti offrono la stessa tipologia di soggiorno.
Varia però l’offerta dei servizi.
Una casa affittata a fini turistici è un’abitazione affittata per un breve periodo di tempo.
Rispetto alle Case Vacanza, quindi, lo Locazione Turistica è un semplice affitto di un bene immobile per una durata non superiore a 30 giorni.
Gli unici servizi aggiuntivi ammessi alla locazione sono:
- Le pulizie finali;
- Il cambio biancheria ad ogni cambio dell’ospite.
Che cos’è l’affitto stagionale ?
Si tratta semplicemente di trovare una casa arredata da affittare per una stagione o più senza servizi aggiuntivi.
Queste le possibilità per chi va in montagna e preferisce non usufruire di un albergo.
#Case vacanza in montagna per le tue vacanze
E’ cambiato il modo di viaggiare : l’obiettivo non è più la vacanza, ma un’esperienza . Per questo sempre più persone scelgono di affittare una casa anziché il soggiorno in hotel.
Le persone vogliono immergersi completamente in un contesto diverso da quello in cui normalmente vivono e vogliono provare un’altra vita anche se solo per un periodo di tempo limitato, immergendosi nel contesto locale.
Chi si sposta sceglie la libertà che solo la ricettività extralberghiera può assicurare.
Sceglie un soggiorno senza i vincoli di orari o di regolamenti che caratterizzano la ricettività tradizionale alberghiera. E’ convinto che con questa formula possa entrare più facilmente in contatto con le tradizioni eno-gastronomiche e culturali tipiche della meta prescelta.
Chi preferisce la casa vacanza in montagna lo fa anche per ragioni economiche, in quanto valutando i costi ed i benefici è una scelta economicamente meno costosa rispetto ad un soggiorno in hotel.
Vuole scegliere ogni giorno dove e cosa mangiare, con chi relazionarsi e attraverso quale nuova esperienza arricchirsi.
Non solo, il turismo non è più legato solo ai viaggi di piacere, ma ci sono sempre più persone che si muovono per lavoro, studio, o per esigenze di tipo medico-sanitario.
Gli affitti brevi sono in crescita costante, come possiamo vedere dallo sviluppo dei grandi portali internet come Airbnb e Booking.com, che danno sempre più spazio a questa tipologia.
Queste strutture piacciono sempre di più agli italiani, mentre fino a pochi anni fa ne usufruivano quasi esclusivamente gli stranieri.
C’è ormai una crescita esponenziale di utenti che sono interessati all’ ospitalità extralberghiera per una maggiore facilità ed economicità .
#Case vacanza in montagna come attività e fonte di reddito
In un altro post abbiamo parlato del perchè l’acquisto di una seconda casa in montagna può essere una buona scelta per creare il proprio rifugio personale.
La seconda casa può rivelarsi però anche un ottimo investimento immobiliare. Esso diventa più che vantaggioso se si ha intenzione di metterla a reddito con locazioni turistiche brevi, affitti stagionali o con la creazione di attività familiari tipo B&B o affittacamere.
Abbiamo già visto che ormai le famiglie sono sempre più propense all’appartamento o alla casa in affitto, piuttosto che alla prenotazione di un hotel. Quindi questo è sicuramente un settore molto conveniente.
Inoltre data l’abbondanza di seconde case inutilizzate, l‘incentivo a iniziative di questo tipo diventa altamente sostenibile.
Può portare reddito alla montagna senza la necessità di nuove costruzioni e grandi interventi.
Vediamo singolarmente le forme di ospitalità per come possono interessare a chi possiede un immobile in montagna. ?
1 Affitto stagionale : la soluzione senza troppo impegno
L’affitto stagionale di case vacanza in montagna, anche solo nei periodi in cui non si utilizza, è indubbiamente un’ottima soluzione. Può far si che l’investimento si ripaghi da solo o che almeno si possa andare in pari con le spese. Alla lunga può portare anche guadagni.
Trovato l’affittuario, o affidato l’incarico ad una agenzia che lo faccia per te, e registrato il contratto, non si hanno altri impegni.
Chiaramente la casa dovrà essere arredata e con una dotazione di base di pentole e stoviglie.
Se la seconda casa viene affittata, il canone di locazione concorre al reddito totale annuo del proprietario.
Per evitarlo, alla stipula del contratto di affitto, si può optare per la cedolare secca.
La cedolare secca consente di separare il reddito che proviene dall’affitto, dal proprio reddito personale. Quello che arriva dall’affitto è tassato al 21%: così, si paga un’imposta sostitutiva, senza pagamento delle imposte di registro e bollo.
2 Locazione breve
Per definire un affitto breve, la legge chiarisce che si tratta di affitti di durata da 1 a 30 giorni (D.L. 24/04/2017 n.50).
I contratti brevi includono solo la prestazione di servizi accessori come la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali a fine soggiorno, la concessione dell’utilizzo delle utenze telefoniche o del wi-fi.
Rimangono esclusi : il servizio di colazione e la somministrazione di alimenti e bevande, la messa a disposizione di auto a noleggio, i servizi di guide turistiche.
Non è richiesta la registrazione del contratto, e fiscalmente chi affitta potrà scegliere il regime di cedolare secca applicando l’imposta del 21% che verrà calcolata sull’intero reddito ottenuto.
E’ consigliabile comunicare alla Questura i dati degli ospiti alloggiati entro le ventiquattr’ore successive all’arrivo.
Per la promozione dell’attività ci si può valere di agenzie, property manager o di portali come Airbnb o Booking.com. Questi oltre a detrarre la propria commissione si occuperanno anche di applicare la ritenuta del 21% ai fini Irpef o di cedolare secca.
Con la presenza di intermediari logicamente il guadagno per il proprietario di casa diminuisce, ma così anche l’impegno. E’ un’ottima soluzione per far rendere case vacanza in montagna.
3 Attività turistica extra-alberghiera
Come abbiamo già detto, la definizione e regolamentazione di tali attività dipende da Normative Regionali.
Considerando gli aspetti comuni, vediamo i casi più interessanti e utilizzati.
B&b o Affittacamere
Il bed &breakfast è un’attività ricettiva a conduzione familiare, in cui si utilizza parte della propria abitazione.
Il numero delle camere e dei posti letto, come i periodi di apertura sono limitati sulla base di leggi regionali di settore .
Le norme regionali fissano criteri differenti per l’esercizio del B&B, in termini di posti letto (da 6 fino ad un massimo di 20), numero di camere (in genere 3 ma si può arrivare anche a 6) e di varie altre caratteristiche dei luoghi e dell’attività.
La prima cosa da fare per aprire un B&B è quindi consultare la specifica Legge Regionale in materia.
Tutte le Regioni chiedono che gli immobili rispettino i requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza prescritti per le abitazioni. Indicano dei requisiti minimi per le stanze. È prevista una superficie minima in rapporto ai posti letto e può essere chiesta la presenza di alcuni arredi di base.
I bagni devono offrire dotazioni minime quali vasca da bagno o doccia, specchio con presa di corrente, lavabo, water. Deve esserci almeno un bagno ad uso esclusivo degli ospiti quando viene superato un certo numero di camere o posti letto.
Per aprire l’attività occorre presentare una SCIA(Segnalazione Certificata di Inizio Attività) allo sportello SUAP(sportello attività produttive) del Comune di pertinenza . Con la presentazione della SCIA l’apertura della struttura ricettiva è immediata.
Segue la definizione della classificazione della struttura.
Di norma viene chiesta la pulizia quotidiana dei locali, mentre il cambio della biancheria può avvenire con cadenza diversa e sempre ad ogni cambio dell’ospite.
Nel servizio di B&B, la prima colazione è sempre compresa, ma le Regioni prevedono modalità di somministrazione diverse.
I prezzi applicati sono decisi liberamente dal titolare, che li espone all’interno della struttura.
Il titolare di ciascun Bed and Breakfast deve obbligatoriamente comunicare gli andamenti turistici (arrivi e partenze) all’Istat e le presenze degli ospiti alle Autorità di Pubblica Sicurezza.
Per rispettare il carattere saltuario dell’attività è prevista un’interruzione di un certo numero di giorni . Il numero varia da regione a regione.
I proventi dell’attività di B&B, al netto delle spese inerenti documentabili, sono tassati come “redditi diversi” derivanti da attività commerciale non esercitata abitualmente.
Non è necessaria l’apertura della partita IVA , a meno che non si produca un reddito superiore a determinate cifre.
L’Affittacamere è considerato un B&B professionale.
Aprire un’attività di Affittacamere è l’alternativa per chi vuole esercitare in forma di impresa un’attività paragonabile al B&B , ma senza le limitazioni imposte al B&B.
L’Affittacamere può infatti offrire fino a 6 camere per gli ospiti, suddivise anche in più unità nello stesso stabile.
Anche l’apertura di un Affittacamere è soggetto a SCIA da inviare per via telematica al SUAP del Comune in cui viene aperta l’attività.
Trattandosi di un’attività d’impresa è ovviamente richiesta l’iscrizione al registro delle imprese con tutti i conseguenti adempimenti fiscali e previdenziali.
Case vacanza
Le Case Vacanza in montagna sono sempre strutture turistico ricettive extra-alberghiere. Offrono un alloggio completo con una cucina o angolo cottura, cosa che è vietata nei b&b.
Una Casa Vacanze può essere gestita in forma imprenditoriale o in forma occasionale. La differenza tra una gestione imprenditoriale o meno dipende dalla frequenza di apertura, dall’organizzazione e dalla residenza del soggetto che avvia l’attività. Le differenze da questo punto di vista riguardano sia la normativa che le leggi regionali.
In tutti i casi sono previsti diversi adempimenti amministrativi.
Bisogna presentare la SCIA (Segnalazione certificata di Inizio Attività) al SUAP (Sportello Attività produttive) per l’inizio dell’attività. Da ricordare che ogni Comune prevede requisiti diversi per queste autorizzazioni. Ad esempio, ogni Comune può prevedere una precisa metratura delle stanze dell’abitazione, la presenza di certificazioni antincendio, oppure un’insegna.
Ogni Casa Vacanze deve adempiere ad una serie di impegni burocratici :
- la compilazione dei flussi turistici, ai fini delle rilevazioni ISTAT
- l’esposizione dei prezzi
- deve anche comunicare alla Questura i dati dei soggetti alloggiati nelle 24 ore successive all’arrivo degli ospiti.
Le Case Vacanza in montagna possono offrire una serie di servizi, ad esempio oltre al cambio delle lenzuola e al servizio di pulizia, possono offrire la colazione, baby-sitting, un bus navetta, esperienze sportive, ecc..
La possibilità di offrire questi servizi è proprio il maggior guadagno di questo tipo di attività. Non è, infatti, dalla locazione che si ricava il vero profitto, ma dall’offerta dei servizi aggiuntivi agli ospiti.
Queste attività rientrano nelle attività economiche a carattere commerciale.
Conclusioni
Qual’è la scelta migliore tra tutte queste soluzioni di business ?
Il miglior modello di business da utilizzare per chi vuole mettere a reddito la propria casa in montagna dipende da molte variabili.
Possiamo citare in particolare le seguenti :
- Il tempo che si ha a disposizione per gestire l’attività. Chi gestisce l’attività svolge un altro lavoro, oppure questa è la sua attività principale?
- la localizzazione geografica dell’immobile. L’immobile è nel centro abitato o isolato? Quali servizi può sfruttare?
- Le caratteristiche dell’immobile (dimensione, numero di stanze, ubicazione su più piani, servizi aggiuntivi presenti nell’immobile, etc)
- l’esercizio di una attività occasionale oppure imprenditoriale.
A mio avviso i vantaggi per la montagna di queste iniziative sono molti.
Ad esempio :
- valorizzare la fruizione turistica dei beni naturalistici, ambientali e culturali del territorio
- accrescere la competitività del settore turistico regionale mediante un’offerta differenziata
- miglior utilizzo del patrimonio edilizio esistente e il suo restauro conservativo, anche attraverso il recupero di immobili ed edifici non utilizzati
- garantire un livello qualitativo ottimale dei servizi offerti al turista.
Spero che questo argomento sia stato di tuo interesse.
Se hai bisogno di sapere se l’immobile che possiedi o che intendi acquistare in montagna, può essere adatto ad attività di questo tipo, richiedi la mia CONSULENZA GRATUITA